★楽器可物件（防音工事）

今日は大家さん学びの会の勉強会でした。
　
　
今回のミニセミナーの講師は
株式会社インフォレントの工藤社長。

楽器可・ピアノ可・バイク可・デザイナーズマンションなど
シーンを想定して物件を探せるサイトが人気の不動産業者さんです。

今回は防音可工事についてのお話などを伺いました。
　
　

◆楽器可物件ってニーズがあるの？
　
　
日本には音楽人口（日常的に楽器を演奏したい人など）が400万人いるそうです。
さらにその８割の人は東京にいます。

みんな夢を持ち、チャンスを探しに上京するからです。

音楽的インフラが地方より整っているからという理由もあるでしょう。

その多くの人が東京、その中でも
吉祥寺－(新宿経由)－お茶の水－横浜を結ぶゴールデントライアングルに
住んでいる、もしくは住みたいと考えているそうです。

４００万人の８割が集中している東京でも供給率はごくわずか。
ためしに、yahoo!不動産や、HOME'S、アットホームなどの
不動産総合ポータルサイトをみてもその希少性は一目瞭然です。
　
　
【渋谷、新宿、杉並などで6.5万円～11万円で検索】

　
　
【同条件でキーワードに楽器可と入れて検索】
　

　
　
【杉並区8399件 → 28件！】
　

◆防音工事はいくらかかるの？ 　

　
楽器OKの部屋が少ないのはわかった。
けど、一体いくらで工事ができるの？？？
・・やはり費用は気になります。

ある事例では、１８０万で防音工事を施したそうです。
試しにまずは一部屋だけ。

工事後、少々強気の賃料設定をし募集したところ、
（半分ぐらい空室のある物件だったそうなので
けっこう無茶しますね）
　
･････すぐに入居が決まったそうです。

ぐうぜんということもあるので、もう一部屋防音工事を実施。
するとすぐにまた入居申込み。
そしてまた一部屋。。。
　
　
たとえば今まで８万円で貸していた部屋を
１８０万円で防音工事をし
立地にもよりますが２～４万賃料が引き上げられるそうなので
　　
　　
３万円高く賃料を設定できたとして年間３６万円の収益増。

３６÷１８０＝利回り２０％です。

２万円でも１３％

しかも３カ月とか、半年とか、ずっと空室だった部屋が、
楽器可にしてすぐに入居申し込みが入ったということですから
その分を加味するととても大きな効果です。
　
　
管理規約等に反しなければ
一棟ものでなくても区分所有やオフィスビルの一室でも工事可能とのこと。
　
ファミリータイプの場合、専有部分全部を防音化する必要はなく
一室だけでももちろんＯＫ。
　
　
区分所有のファミリータイプは、
玄関側（共有外廊下）に面した部屋はせまく、
窓も小さめというパターンが多いかと思いますが
それこそ防音工事をするにはうってつけかも知れません。
　
開口部、窓が小さいほうが良いわけですから。
（防音用サッシも小さいほうが安く済みます）
　
　
一棟を所有している場合、全戸を工事しなくても
入居付けしにくい１Ｆだけとか。
　　
極端にいえば （例）１２戸中１戸 とかでもいいのかもしれませんね。
　　
　　
　　
あと個人的に思ったのは

楽器可のような 『分かりやすい差別化』 があると
仲介担当者としては紹介しやすいです。
　
　
自社物件以外を紹介するなら
客付け業者も 「決めてもらいやすいところ」 や 「個性があるところ」 を
提案します。

これだけ物件があふれている中、
入居者にはもちろんですが
「仲介業者に選ばれやすい個性」 を打ち出すというのは、
大事なことだと思います。

わたしだって仲介する時は
同じような物件をいくつか紹介するより
バラエティに富んだセレクトでお客さんに提示したかったですもん。
　　
　　

あと、防音工事ってやっぱりお高いイメージがありますが
（大手専門業者はやっぱりもっと高いです。ボックス型スタジオでさえびっくりする価格）
一度施工してしまえば、
ランニングコストってそんなにかからなそう・・・・ですよね？

設備とちがって故障なども考えにくいですし。
　

だとしたら、長期的に考えれば
そう高いものでもないのかもって気がしてきました。

私は楽器は弾けないけど
部屋で大迫力スピーカーで音楽聴いたり、
ＤＶＤが見れたらいいかなぁ～なんてちょっと思いました

楽器やる人だけじゃなく、そういう切り口の提案もありですよ

★洗練されたスイッチ

神保電器のNKシリーズです。

ありそうでなかったクールな電気スイッチ。

　

最近見かけたプロダクトデザインの中で１番だと思う。

価格はPen 11/1号に、２口コンセント￥７４５～と書いてありました。
（ちなみにPENに載ってる写真のほうがかっこいい）

色はホワイト、グレー、ブラックの３色のようです。

シンプルな部屋の差し色的使う場合
赤とかあってもいいかも。

普通のスイッチプレートよりは少しだけ高いかもしれませんが
￥１０００以下といったリーズナブルなコストで雰囲気はぐっと変わりそう。

貸室をクールなイメージに演出したい方はお試しあれ。

★内覧会で成約２件

先週、大家さん学びの会の会員さんの物件を見に行ってきました！

今回は物件のオーナーさんや関係企業の協力を得て
内覧会と言う形を取り、
学びの会員さんや一般の方に直に物件を見ていただくことで
より実践的な知識の提供ができたと思います。

オーナーさんが物件のアピールポイントを明確にしており
とてもすばらしい物件でした。

特に感じた事は、、、

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★結果よりプロセス

勉強会などで購入した物件の話題になると

「物件の場所はどこですか？」と聞かれることがありますが

その質問に対してお答えしないことがあります。

それは、、

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★学びの会 in名古屋

大家さん学びの会勉強会を
初めて名古屋で開催しました！！

関東地区以外では知名度もないだろうし
参加する人はいるかなぁ～と不安でしたが
あけてみればビックリ。
会場に入りきれないほどの超満員でした。

わざわざ東京からかけつけてくれた
(株)ベンディアムさんのプレゼンが興味深かったです。

この会社は、

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★学びの会のいきさつ(2)

大家さん学びの会発足とド素人の私がサポートメンバーに加入した
いきさつを先日ブログに書きました。

そして一度サポートメンバーで顔合わせしようということになりました。

ケンさんは、もちろん声をかけていただいたかただし
参加した勉強会やセミナーで何度かお会いしているので
もちろん知っています。

そして西山さん。
実は西山さんとは２年ぐらい前から「お知り合い」。
楽天日記で仲良くさせていただいていました。
（実際にお会いしたことはありませんでした）
その頃は私は何か自分の手でビジネスを立ち上げたいと考えていて
ただ方向性ややりたいことが明確ではなかったので
試行錯誤の毎日でした。
そんな時西山さんと知り合い、日記はもちろんメルマガが楽しくて
どんどん興味がわきました。

大家さんになりたい、と思ったのは西山さんの影響だと思います。
だってその頃は何業かも決めてない女社長（ありがちだなぁ～(;^_^A）に
憧れてたんですから(笑)

コテツさんとは全くの初対面でした。
会う前から何故か私は「コテツさん」を恐れていました！
同じＨＮ（の別人）で、自分のサイトに頭を悩ませてしまうような
カキコミがあったのでその人だと思い込んでいたのです。
あまりに合わない方ならサポートメンバーは辞退しよう、、、そんな考えで
顔合わせの場に向かいました。

気難しい人かもしれないけど、話せば分かる。
けど話しても通じなかったら？？？

だいじょうぶ。よ、よーーーーーーし。

（そして私事により会場に遅れて到着）

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「あ、もしかしてナカジマさーーん？？」
「ここ、ここ～＼(^o^)／」

へ？この大変気さくなお兄さんは誰でしょう？？
あ！（￣□￣；）、となりに西山さんもケンさんもいる。
っつーことは？？？

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全くの取り越し苦労だったようです。。。。
　

★学びの会のいきさつ(1)

ちょうど１年ぐらい前かなぁ。

その頃私はゲストハウス運営のお手伝いをしていて
そこはドミトリー形式だったので良い住環境とは言えず
（その分初期費用と家賃はかなりお安い）
何か入居者に喜ばれるサービスはないかと模索してました。

そんなとき以前から購読していたメルマガに掲載されていた
賃貸物件のＩＴ設備導入セミナーの記事に目が留まり
早速申込んだわけです。
インターネットが使える環境にあれば入居者はきっと喜ぶし
でも私はＰＣ音痴なので、このセミナーで何かヒントがあればと。

会場にはアパートやマンションのオーナーさんがたくさん。
その頃は「大家さんになりたい」という気持ちは芽生えてなかったので
なんだか一人だけ、場違いな気がしました（＾＾；
質疑応答の時間があり、ひとつ質問をしました。
場違いだったからか、質問内容がトンチンカンだったからか
主催者の人も返答に困っているように見えました。

その主催者とは、実は水澤さんでした。
（※水澤さんは週末起業でアパ・マン向けのIT設備コンサルティング
を運営している）

そしてセミナーを知ったきっかけになったメルマガの発行者は西山さんでした。

セミナー終了後、
しばらくして前述のIT設備コンサルティング会社（つまり水澤さん）から
メールが来ました。
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「大家さん学びの会」という勉強会を企画してます。
大家さん同士、また大家さんを目指している人の情報交換の場にしていきたい。
興味のある方はゼヒご参加下さい。
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そんな感じの内容だったと思います。

もう、すぐに、申込みました。
自分は大家さんじゃないし、アパマン経営って何？って感じだったけど
なぜかとっても興味をひかれたのです。

ゲストハウス運営も同じようなもの。学ぶことがいっぱいありそう～
というのと、
その頃の私が抱いていた大家さんのイメージ。
土地もアパートもマンションもたくさんもってて
左手にうちわ、右手に札束（なんという発想貧困なイメージ）
うぉほっほっほ～、なんて言ってる人とチョットお話してみたい♪
なんていう好奇心がわいたのです。
（そんな人は勉強会には来ないと思うけどね（＾＾；）

そんなこんなで第1回目大家さん学びの会に出席しました。

みんなで何かについてアイデアを出し合う勉強会。
こういうものに慣れていなかったので興奮しましたね。

みんなスゴーイ！！　たのしー！！　もっと話をききたーい！！

それでその後毎回参加させて頂くようになったのです。

何回か出席したころ水澤さんから連絡が来ました。
「勉強会もだんだん規模が大きくなってきましたし、事務局を設置しようと思います。
サポートメンバーとして一緒に活動しませんか」と。

驚きました。
驚いたけど秒速で「ハイやります！！」とお返事してました(笑)
だって面白そうじゃない♪
そんな能天気で大家さんでもない私になぜ声がかかったのかは不思議ですが、
水澤さんいわく、最初のＩＴ設備導入セミナーの質問の時の
印象が強かったとのこと。
やっぱりよほどマヌケな質問をしたんだな。なに言ったかもう忘れちゃったけど。

「大家さん学びの会」主催の水澤さんとの出会いはこんな感じでした。

次は西山さん、コテツさんへと続きます(笑)
　

★第８回勉強会

第８回の勉強会は少々形式を変えておこないました。

通常はいくつかのグループに分けての意見交換を行いますが
今回は机を楕円型にし、一つのテーマについて皆で意見を出し合う。
聞いていると皆さんの引き出しの多さに
ただただ感心するばかりでした。

兼業大家さんも多いので、賃貸業以外にいろいろな職業・経験を
持っている方が集まっています。
言ってみれば多方面のプロ集団であり
ここでの情報量は本10冊くらいになるかも！？

異業種交流会なんかだと、
目指すところ悩むところの方向がまちまちなので
私自身なかなか出席した事の成果を掴みきれませんが
別の顔（職業）はばらばらで、目指すところが一緒だと
こんなにも効力を発揮するのか～と驚きました。

余談ですがうちの近所の小学校では「お父さんの会」があります。
日ごろ忙しいお父さんが年に何回か集まり
何かの催し物をします。
お父さんたちは本当にいろんな職業を持っていて
イベント業の人は、司会進行役
映像関係の人は、カメラ係
お米屋さんはみんなで餅つきする時に指導し
大工さんがやぐらを立て
IT会社の人はその模様をウェブサイトに載せます。

三人寄れば文殊の知恵ですから10人、20人、30人・・・集まれば
相当の力になりますね(^-^)

大家さん学びの会も
アットホームでありながら良質な意見・情報交換でき、
そしてモチベーションを高めてくれる元気な会。
この結びつきを大切にしたいと思ってます♪

★大家さん仲間

私はまだ大家さんではありませんが
大家さん仲間があつまる飲み会に参加させて頂きました。

みなさん住んでるところもバラバラですが
投資物件となるともっと分散してます。
北海道でしょ、仙台でしょ、茨城でしょ、群馬でしょ、東京でしょ、
神奈川でしょ、香川でしょ、福岡でしょ、、もっとあるかも？
いろんなお話がきけそうです。
そんな方々に囲まれて嗚呼エミゾウちゃんしあわせ。

ところがどっこい
笑いあり、オチあり、つっこみあり（投資の話は何処へ。笑）
不動産投資をめざす人（私を含め）の集まりだと終始その系列の話になりますが
みなさん経験者で今回は女性も多いという事もアリ
いろんなおもしろい話も織り交ぜながら盛り上がりました。

それがねぇ、また楽しい事！！

殆どの人に否定されますが、私は元々は出不精で意外に人見知り。
初対面の方との飲み会はわりと苦手です。
なのにぃ～なぜぇ～♪
最近の中で一番楽しかったかも。

といいつつ、ただただおしゃべりして飲んでいただけでなく
よく聞いてるとその中にいろいろなヒントがたくさん含まれてました。

ああ、皆さんありがとう(ToT)
まだ体験談は語れませんが、またいろんなことに首を突っ込んで
おもしろいネタじゃなかった情報を仕入れてきます。

追伸：
帰りコンビニから「和風幕の内弁当がいい？塩カルビ弁当がいい？」と
家に電話したつもりが、ちいさーな声で「電車の中です」という返答。
？？？？
リダイアルしちゃったようで違う方にかけてました。スミマセン（汗）

★カリスマの意外な一面

私が参加している「大家さん学びの会」には
なかなか「スゴイ人」が参加されてます。

みなさん、淡々と体験談を語りますが
なるほど～と感心するようなアイデアが詰まっており
とても勉強になります。

そんな「スゴイ人」の中の一人に、
サポートチームのメンバーでもある
コテツさんという方がいます。
有名人ですのでご存知の方も多いでしょう。

２９歳で不動産投資をはじめ、３年後の現在では３棟のアパート、
合計２８室所有、年間家賃収入1032万。
あの沢孝史先生も真っ青な、若手サラリーマン大家さんです。
（沢先生「お宝不動産公式セミナー」より引用させていただきました）
多くの媒体に取り上げられ、DVDも発売されています。
奥様ともラブラブで、誰からも慕われる人なのです。

そんなカリスマさんから昨日連絡がありました。

「あのぅ、私は何処に行けばいいのでしょう？」
　
　　
「は？？？？」
「いや、そのまま、カリスマ大家さんの道をまっすぐ突き進んでください！」

　
どうしたというのだろう。
成功している人には成功しているの人の悩みがあるのかもしれない。
しかし凡人の私には何のアドバイスもできない。
嗚呼、どうしたものだろうか。。。。
　
　　
　
「・・・・・いえ、あのぅ、明日の勉強会の会場です」
　
　
　
「エッ？　What？？」

一瞬耳を疑いました。

おもしろすぎます。
2月の勉強会も楽しみですね、と話していたのに
コテツさんは一体どこに行こうとしていたのでしょうか(笑)

「明日の会場は○○です」
「では明日よろしくお願い致します」

プププとこみ上げる笑いを抑え、極めて冷静に返答しましたが
ブログのネタに使っちゃおうとその時心に決めていました。

「スゴイ人」にはお茶目な人が多いです。
そういうところも人をひきつける要因のつとつなのでしょうね^ ^