★外国人向け高級賃貸

先日、外国人向け高級賃貸物件についての打ち合わせをしました。

オーナー、リーシング（※1）会社の担当者と
施工会社からは設計者とわたしが出席しました。

入居者に喜ばれる設備や間取りについて
書籍や勉強会でみなさんの意見を聞き勉強してるつもりですが
家賃ウン百万円の物件ですから、内容がかなりちがいます。

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★屋上を貸して家賃収入

先日ワールドビジネスサテライトで
今持っているパソコンが、いつでもどこでもブロードバンドになる・・・
という特集をしていました。

この取材に出ていたアイピーモバイル株式会社は

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第三世代移動通信技術である「TD-CDMA」により
「日本発」のモバイルブロードバンドサービスの実現を目指す会社
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とのことですが、私もよくわかってません(^^;

ホットスポットをたくさん設置し、どこでもパソコンができるという事？か？
（おおまか過ぎる？ややまちがってる？）
TD-CDMA・・・？
TD・・・。東京ディズニーランド？

特徴は、PCにモデムやPCMCIAカードを接続することで
移動環境での高速データ通信が可能となります。

んー、むずかしい。

家のパソコンですら使いこなせていない私が、
この移動環境での高速データ通信に魅力を感じたのではありません。
別のことに、です。

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★管理費滞納物件,競売へ

自宅があるマンションの、ある物件が競売になりました。

このお宅、もうずいぶんと管理費を滞納していました。

それでなくても総戸数の少ないマンションなので
一戸当たりの滞納は、管理費会計にかなり響きます。

所有者本人はかなり前からどこかに引っ越してしまい
全く連絡が取れず本当に困っていました。

とにかく時効にならないよう小額訴訟を起こしたり
滞納分を埋めるために
自販機を置く、屋上を貸して賃料を取るなど収入を増やし
条例改正で義務がなくなった特殊建物定期調査をやめるなど経費を
見直してきました。
ホント四苦八苦しながら(^-^;

競売になりさえすれば、買受人が延滞管理費を支払ってくれるので
一番いいのですが、ローンの支払だけはしていたらしく
いままで競売にならなかったのです。

管理組合の総会や理事会でも毎回議題になるくらい
悩みの種だったのですが
今回やっと競売にかけられることになったのです。

つづく

★ペット可物件５割超え

2004年に供給された首都圏でのペット可マンションは
全供給戸数に占める割合は５割を超えたようですね！

ペット可物件におけるペットの足洗い場の普及率も
伸びているらしく、今後賃貸物件の検索画面に

・オートロック
・浴室乾燥機
・エアコン
・ペット足洗い場
・ペット用ドア

とか表示されるようになるのかしら(^-^;
　

ペット飼育可能は当たり前の時代になるのかな。

しかし別の見方をすると。。。。。

動物が苦手な人、アレルギーがある人もいるはず。
（私は動物ダイスキですがアレルギーでくしゃみが止まりません(T_T)）

うちの自宅のマンションもペット可能ですが
私は気が付きませんが、エレベーターについている
ペットの匂いがとても気になる住人もいるようです。
　

★駅が遠くても人気！？

先日本業で賃貸の案内をしました。
（小さな不動産会社に勤務しています）

駅前に商店街や娯楽複合施設もあり、
なかなか栄えている街にあるその物件は、ペット可物件なのに新築！

設備も賃貸にしてはじゅうぶん揃っています。

コンビにも近く日当たりも抜群。

ただ、ひとつ問題が。

駅からかなり離れているんです。

車が主の地域ならまだしも、その物件の場所は東京都内。

いわゆる「都心」からは少々離れていますが、
それでも都内で駅から15分も歩く物件は敬遠されがちです。

しかし、それが。。。。

ひっきりなしに問い合わせが来るんです。

部屋の内見に来た若夫婦に「駅から少し遠いですけどね」と、
あえて言ってみました。

そうしたら２人は、

「駅から遠いほうがかえっていいんですよ」と。

え？？

話を聞くと、ペットを飼っていて、
駅近だと散歩させにくい所が多いそうです。
（ペットを第一に考えているそうです）

それなら少しぐらい駅から離れていても、
近くに公園でもあったほうがいいと。

なーるほど。

確かにこの物件の近隣には大きな公園が２つあります。

新築や設備のよさもあっての人気だったのでしょうが、意外な意見でした。

逆に言うと、
賃料をさげるかわりにペット可にしようと考えている物件は、
安易に「ペット飼育可能」にするのではなく、
近隣の環境も考慮しなければいけないなと感じました。

★物件の見方を変える

仲間が新しいビジネスプランに沿って物件探しをしています。
それが楽しくてしょうがないと。
ん～いいですね！

なので私も何か協力できないかと思い
検索してみたり。

こうやって物件の見方をがらりと変えると
今までアパート経営前提にしていたときは
見向きもしなかったものがキラキラ輝いて見えてきます^ ^
築年数が古くてもいいとか（耐久性の面では考えなければいけませんが）
個々の部屋は狭くてもいいとか。。

（通常の賃貸住宅ではありませんが）
例えば先日ブログに書いたシニア向け住居であれば
駅から近くなくてもいいかもしれない。
近くにコンビニがなくてもいいかもしれない。
でも窓から大きな木が見えたほうがいいとか。

そういうアイデアは
実現できそうにない思い付きからも生まれるので、
こんな部屋があったらおもしろいよね～と
気軽に書ける掲示板を作ってます。
（ただし女性限定のコミュニティなの）

楽しい案が出るといいな^ ^
　　

★動き始めたシニア

住宅新報の１面に大きくこの見出しが出ていました。
今回の特集記事だそうです。
また、少子・高齢化についての連載コラムも
つい最近始まりました。

問題はそこまで来ている、という事でしょうね。

先週、ある方に誘われて
「グループホーム・シニア向け住宅」の勉強会に参加してきました。

出席者は全員女性で、
老後の生活について何かしらの不安を抱えている方々が集まり
ざっくばらんな雰囲気の中で悩みを語り合うという。。。
と、聞くと（勝手な想像でスミマセン）、
何というかこう（ホントに勝手な先入観でした）
皆で励ましあうサークル的な感じだと。。。

行ってみたら大間違い！

参加者の方々、見た目は品のよい奥様方という雰囲気でしたが
弁護士さん、税理士さん、社労士さん、設計士さん、
不動産投資をされている方、中小企業運営指導をされている方
人生経験も経済力もキャリアも優れた方ばかりで
これで会社作れるよね？と思いました。

そういう方々であっても、今後の自分の住まいについて
不安を感じているし、またネガティブな要因だけでなく
より快適に安全にシニアライフを送るため
いまからきちんと考え準備して行こうというのが趣旨のようです。

勉強会では、１級建築士であり、横浜の住宅関連の委員会の
メンバーでもある方を講師に招いて、
建物の安全性や耐震について、また、
独身寮をケアホームにコンバージョンした際のお話などを聞きました。
時間があればもっともっと聞いていたかったです。

最近はこういった賃貸業関連ではない方からもお誘いを受けて
建築・住宅に関すること、福祉に関すること
ファイナンスに関すること
いろんな事にふれる機会が多く
「大家さんになろう！」という前提から少々それて

貸す人・建てる人・仲介する人・借りる人の間を
ウロウロしている感もありますが
今後住居に関してはそういった総合的な知識が必要なんだと
自分に言い聞かせ、今日もウロウロしています(;^_^A

★映像みながら物件選び

テレビショッピングやインターネット通販が好調ですね。
私も本や服などを買います。
捕りたてのいきのいいホタテ20個を買ったことも^ ^
家に居ながらにして好きな時に欲しい物を選べる手軽さと
収納家具なんかの場合は、サイズを見ながら選べるのがいいかな。

ＩＴ化が非常に遅れてる古い体質の業界「不動産業」にも
少しづつ変化があるみたいですね。
エイブルでは、無人店舗にテレビ電話を置き
物件を紹介するサービスを始めるそうです。

「専用端末を備えた無人店舗を大都市の駅構内などに設置して
利用者は最寄りの有人店舗と通話しながら、テレビ画面で部屋の
間取りや写真を確認できる。急な転勤で時間の余裕がない人など
にも部屋探しをしやすくし、仲介件数の拡大につなげる狙いだ」
(日本経済新聞.4/26）

無人店舗かと思い、置かれた売マンションの販売図面を見ていると
いつのまにか背後に営業マンが立っていて
思いっきりの（作り）笑顔で「この辺でお探しですか？」と聞かれ
ドキッ!!として「い、いえ、別に、、、」と言って店を足早に出るなんて事も
たまにありますが（自分も不動産屋なのに）
こういう感じの無人店舗なら安心して物件選びができるかも。

また、不動産関連の映像制作等を手がける会社もあるそうです。
ストリーミング配信などを使ってバーチャル内見ができたらいいよね。
このように今後ますます物件紹介のカタチは変化していくのでしょうね。

確かに、この情報化社会で
切り貼りでつくったようなきたない図面をＦＡＸでやりとりするのが
まだまだ主流だなんて、かなりアナクロだもの（＾＾；
　

★新しいメルマガ創刊！！

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大家さんとして成功するのはどのような人なのか？
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自らのアパート経営・不動産投資体験を元にした
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西山さんとコテツさんのメルマガなんて楽しみ！
勉強等会等でお会いする事の多いお２人ですが
実は私もメルマガのくわしい内容をまだ知りません。
待ち遠しいです(^-^)

★不動産投資を始める前に

エミゾウさんは、いつ不動産投資・アパート経営を始めるの？

そう聞かれることがよくあります。

宅建もとって、内装の学校に通い建築やリフォームに関しての
基本的なことも学習したのでしょう？
会社を辞めて不動産会社に入って物件情報もいつでも手に入るのに、
どうして始めないの？

そう聞きたい気持ち、わかります。
私も周りにそういう人がいたら聞いてたかもしれません。

よく起業したい、お店を持ちたいと思いながら
「私にはお金がないから」
「知識が豊富でないから」
「経験がないから」
そう言って結局何も始められない人がいます。
（わたしがそうでした）
そんなことを考えているより飛び込んでいかなきゃ何も始まらない。
ビジネスに関しては確かにそう思います。
ただ不動産投資は、それとは少し違うような気がしています。

ビジネスはお金をかけなくても始める事ができます。
しかし不動産にはかならず物件価格が存在します。
借入れなどによって自己資金が無くても始める事は可能でしょうが
結果的に返済する事は決まっています。

それならば
自分がやれる、と思えるまでは始めたくないのです。
それに現在の投資ブームの渦中に飛び込んでいく事が
得策だとは思っていません。
ブームの時は一歩引け、です。
この状況での価格や需要供給のバランスなどを冷静に見ながら、
はじめて取り組むのが良いと考えてます。

ただ、こういった不動産投資ブームの中でも
しっかりとした自分のスタンスを持って
つねに努力と勉強を怠らず、成功している大家さんもたくさんいます。
大家さん学びの会にはそういう方が数多く参加されていて
勉強会ではいつも新しいアイデアや意見が飛び交っています。

物件をまだ持っていない人も参加しています。
そういう人でも、現役大家さんのアドバイスを聞いているので
まずスタート時点でつまずくことは少ないでしょう。
実際にこの勉強会に参加し、いろいろな現役大家さんの話を聞いてから
アパート経営を始めた方もいます。
そういう方は、ブームに踊らされて始めた人たちに比べて
断然成功率が高いでしょう。
リスク回避の根本的な考えも頭に入っているでしょうし。

そういう周りの方々の行動を見ながら
実際に成功している大家さんの話をじっくり聞くと言う事は
とても大切な事だと思うようになりました。

そこで、大家さん学びの会プロデュースの
「スーパー兼業大家」西山雄一＆「カリスマサラリーマン大家」コテツの対談CD
の試作版を最近は毎日のように聞いてます。
会話（対談）形式なので、さらっと聞いてしまいそうですが
よくよく聞くとさらに深いノウハウ・アイデアが隠されています。

不動産投資本などもその時「なるほど！」と思っても
しばらくすると内容を忘れてしまったりする事もあるので
ＧＷを利用して読み返しています。

おなじＣＤや本でも、10日前、3ヶ月前、1年前に聞くのとでは
それに対する感想が違っていることに気が付きました。
しかし、その間なにもしないのではダメですよ～。
周りの方からのお話を聞いたり、わからないことを調べたり
考えを整理したりして、また改めてＣＤや本を読み返すのです。
こうするとぐぐぐっと自分の頭の中に入ってきます。

実際にやっていて、尚且つ成功している人の話は勉強になるし
それにおもしろい。
自分もこうなりたいなぁ～って姿を想像できるから。

それで、自分と成功者との間にある道のり、相違点を
いっこいっこクリアして、
わたしも晴れて「成功している大家さん」に
なれればいいなと考えています(^-^)

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　「スーパー兼業大家」西山雄一
＆「カリスマサラリーマン大家」コテツの対談CD

　　↓くわしくはこちら↓
http://www.kaiteki-kankyo.com/taidan/taidan_cd_103.html

　
　

★増える不動産オークション

オークション＆ショッピングモールのビッターズも
不動産オークションを始めたようですね。

今後不動産売買はこういったオークション形式がどんどん増えていくと思う。
賃貸に関してもネットを使ってオーナー自らが営業する（賃借人を探す）とか。

そうなると不動産仲介業者は厳しくなるし、
不動産契約フォローを行う行政書士は仕事が増える？
うちの会社が危うくなったら、一応宅建も持ってるし、
自社物賃貸の個人オーナーさん専門の
契約代行でもやろうかしら(笑)

★はじめてのアパート投資、はじめてのリフォーム

左欄にも載せていますが、
わが家の壁・床ＤＩＹリフォームという本は良かったです。

DIY本は結構でてるけど、壁と床にしぼった本はあんまり無いんじゃないかなぁ。
写真も豊富だしおもしろい。
でも読んでて思ったこと。
非常にわかりやすく丁寧に書かれているけど
それでもイロイロな用語が出てきます。
根太、巾木、垂木、在来工法、凹サネ、かくし釘、蹴こみetc...
日曜大工が好きな人ならわかるでしょうけど
オンナの私にはさっぱり。
・・・いや、実は全部わかりますっ！(笑)
どう？すごいでしょ。なぁんてね♪

これも内装の学校に行ったおかげ。
自分で出来なくても言葉の意味や作業の工程は一通り
わかるのです。ん～やるじゃん、私。

しかし世の中にゃもっとスゴイ人もいるのであります！
わが「大家さん学びの会」の若手ペアIさんとSさんです。

何がすごいって
お２人は大家さんを夢見て勉強会に参加し
いつの間にか（というかあっという間に？！）物件を購入。
そんでもって業者は一切頼まず自らの手でリフォームをし始めてるのですよ。
スゲーーーー！
だってね、手すりをペンキで塗るとか、そんなものじゃないんですよ。

和室を洋室にしちゃうんですから。
トイレを設置しちゃうんですから。
しまいにゃ駐車場も作っちゃうらしいし、塀（フェンス）もやるんだって！
たまげますよ。
普段は会社勤めの２人。休日を利用してリフォームするというのですから。

学びの会のメンバーさんも「へーーすごい！」と感心するばかり。

そのお２人の体験談。私たちが聞くだけではもったいないということで
公開することになりました。
当日使用された参考資料も付けての販売です。
前述で紹介した本は１６００円。
こちらのナマの体験談は１５７５円です！
当初公開することは決まっていませんでしたので
録音状態は良好というわけではありませんが、
興味を持った方はゼヒご一聴を！

詳しくはこちら←カチッ♪

つけたし

「わが家の壁・床ＤＩＹリフォーム」は
カラーセレクトの為の基礎知識というページがあります。
見落としがちですがカラーは意外に知られていない効用があるのだそう。
カラーセミナーも最近人気らしいです。
この本、誰かに宣伝してくれって頼まれてるわけじゃないけど
（私も図書館で借りて読んだんです（＾＾；）
なかなか参考になりますよ。

★200万円のマンション

気になるヤツがいます。
それは・・・・・

価格は200万強（から）の中古マンションでーす。
そう、こちら現品限りのご奉仕品。
競売物件でございます。

ワケ有り、キズ有り商品なものですから「難」はございます。
まず滞納管理費が200万円近く。
敷地がやや不整形。
開口部が少ないので日当りが気になるけど
事務所ならいいかも？
現況調査報告書には建物所有者占有との記載。

しかし実際は占有者は昨年から退去してます。
しかも誰かに貸すつもりだったのかリフォーム済みで内部はキレイそうです。
駅から歩いて1分。
総戸数もそこそこあります。
レインズやカンテイによると同じマンションの
もう少し狭い部屋が○○○万円で売られてます。
賃料も○万円くらい取れそうです。

まぁ、かなり多くの札が入るでしょうけど
滞納額を考慮して○倍までにはならないでしょう。

結構いいと思うんだけど誰かお金貸してくれないかしら(笑)

★大家業の事もっと知りたい

大家さん学びの会の勉強会や親睦会でいろいろな話を聞くたび
また、本を読んだりするうちに、私なりにずいぶん知識が
増えたように思います（自分で思ってるだけ？）

不動産屋に就職して、レインズや図面を見る事もできるし
基礎的な不動産用語もだいぶ理解してきました(^-^)v

あとは実際に賃貸業で成功している人から
いいアドヴァイスがもらえたら嬉しいな～と都合の良いことを
考えておりましたら、なんとタイミングの良い、
素晴らしい企画が持ち上がりました♪

農業と大家業を両立させ、最近はセミナーでも引っ張りだこの西山さんと
カリスマサラリーマン大家としてTV等にも何回も取材されているコテツさんの
対談を収録するというものです。

しかも、しかもですよ、このエミゾウがお２人に質問するんですよ。
大丈夫なのか！？という声が飛んできそうですが
知識がが無いだけ逆に、率直に意見を求めてみました。
※水澤さんも同席してましたので緊張しましたが(^-^;

身近にいながら意外にも
ちゃんと聞いたことが無かった大家業を始めたきっかけや
物件選び（地域選定）のポイントや
リスクについての考え方、
具体的なこと、投資・ビジネス全般に通じること、
当初の予定を大幅にオーバーしての収録となりました。

勉強会でもサポートチームのメンバーは別のグループになることが
多いので、このお２人が対談するのは結構貴重かも～と思いました。

で、収録終えて思ったことがひとつ。
大家業を商売ととらえて始めた西山さんと
不動産投資という考えで始めたコテツさん（その辺の話も興味深いです）
入ったときのスタンスは違うんですが、、、、、
似てます(笑)
何かが似ています、このお２人。
前向きなところかな。起業家思考を持っているところかな。

２人ともちょっと変わり者なところかな？(笑)

人の事いえないですけど。

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★防犯対策

今日自転車に乗っていたらこんな看板が。
　
言い切ってどうするよ。
出没するから気をつけよう～とかさ。
なにかあるじゃない、ふつう(笑)
さすが板橋警察。

　　
勉強会でも防犯についての話がよく出ます。

安全を確保する為にいろいろな方法があると思いますが
最近空き巣に入られたというオーナーさんは
早速面格子等の設置をされたとの事。
MLでもいくつかアイデアが出ていました。

格子をつける前に防犯フィルムを貼って
カギも変えたほうがいいな。
カメラも付けて、、、など
気になりだしたらきりがなくなってしまいそうですが
地域によっても手口の傾向があったり
マンションはピッキング、戸建は窓からと言われているようですので
一番重要だと感じたところからまずは対策を考えるのが
いいのかもしれませんね。

※防犯フィルムの貼り方

交番とかでこの地域の犯罪の傾向を尋ねると教えてくれる
って聞いたけどかえってあやしまれちゃったりして(^-^；