★楽器可物件（防音工事）

今日は大家さん学びの会の勉強会でした。
　
　
今回のミニセミナーの講師は
株式会社インフォレントの工藤社長。

楽器可・ピアノ可・バイク可・デザイナーズマンションなど
シーンを想定して物件を探せるサイトが人気の不動産業者さんです。

今回は防音可工事についてのお話などを伺いました。
　
　

◆楽器可物件ってニーズがあるの？
　
　
日本には音楽人口（日常的に楽器を演奏したい人など）が400万人いるそうです。
さらにその８割の人は東京にいます。

みんな夢を持ち、チャンスを探しに上京するからです。

音楽的インフラが地方より整っているからという理由もあるでしょう。

その多くの人が東京、その中でも
吉祥寺－(新宿経由)－お茶の水－横浜を結ぶゴールデントライアングルに
住んでいる、もしくは住みたいと考えているそうです。

４００万人の８割が集中している東京でも供給率はごくわずか。
ためしに、yahoo!不動産や、HOME'S、アットホームなどの
不動産総合ポータルサイトをみてもその希少性は一目瞭然です。
　
　
【渋谷、新宿、杉並などで6.5万円～11万円で検索】

　
　
【同条件でキーワードに楽器可と入れて検索】
　

　
　
【杉並区8399件 → 28件！】
　

◆防音工事はいくらかかるの？ 　

　
楽器OKの部屋が少ないのはわかった。
けど、一体いくらで工事ができるの？？？
・・やはり費用は気になります。

ある事例では、１８０万で防音工事を施したそうです。
試しにまずは一部屋だけ。

工事後、少々強気の賃料設定をし募集したところ、
（半分ぐらい空室のある物件だったそうなので
けっこう無茶しますね）
　
･････すぐに入居が決まったそうです。

ぐうぜんということもあるので、もう一部屋防音工事を実施。
するとすぐにまた入居申込み。
そしてまた一部屋。。。
　
　
たとえば今まで８万円で貸していた部屋を
１８０万円で防音工事をし
立地にもよりますが２～４万賃料が引き上げられるそうなので
　　
　　
３万円高く賃料を設定できたとして年間３６万円の収益増。

３６÷１８０＝利回り２０％です。

２万円でも１３％

しかも３カ月とか、半年とか、ずっと空室だった部屋が、
楽器可にしてすぐに入居申し込みが入ったということですから
その分を加味するととても大きな効果です。
　
　
管理規約等に反しなければ
一棟ものでなくても区分所有やオフィスビルの一室でも工事可能とのこと。
　
ファミリータイプの場合、専有部分全部を防音化する必要はなく
一室だけでももちろんＯＫ。
　
　
区分所有のファミリータイプは、
玄関側（共有外廊下）に面した部屋はせまく、
窓も小さめというパターンが多いかと思いますが
それこそ防音工事をするにはうってつけかも知れません。
　
開口部、窓が小さいほうが良いわけですから。
（防音用サッシも小さいほうが安く済みます）
　
　
一棟を所有している場合、全戸を工事しなくても
入居付けしにくい１Ｆだけとか。
　　
極端にいえば （例）１２戸中１戸 とかでもいいのかもしれませんね。
　　
　　
　　
あと個人的に思ったのは

楽器可のような 『分かりやすい差別化』 があると
仲介担当者としては紹介しやすいです。
　
　
自社物件以外を紹介するなら
客付け業者も 「決めてもらいやすいところ」 や 「個性があるところ」 を
提案します。

これだけ物件があふれている中、
入居者にはもちろんですが
「仲介業者に選ばれやすい個性」 を打ち出すというのは、
大事なことだと思います。

わたしだって仲介する時は
同じような物件をいくつか紹介するより
バラエティに富んだセレクトでお客さんに提示したかったですもん。
　　
　　

あと、防音工事ってやっぱりお高いイメージがありますが
（大手専門業者はやっぱりもっと高いです。ボックス型スタジオでさえびっくりする価格）
一度施工してしまえば、
ランニングコストってそんなにかからなそう・・・・ですよね？

設備とちがって故障なども考えにくいですし。
　

だとしたら、長期的に考えれば
そう高いものでもないのかもって気がしてきました。

私は楽器は弾けないけど
部屋で大迫力スピーカーで音楽聴いたり、
ＤＶＤが見れたらいいかなぁ～なんてちょっと思いました

楽器やる人だけじゃなく、そういう切り口の提案もありですよ

★皆さんありがとう

アパート経営フェスタから1週間が経ちました。
あっという間です。
でも、ずーっと前のような気もします。
　
遅ればせながらフェスタの感想を書きたいと思います。
　
　
第1回のフェスタの経験を元に、今年は早くから準備を始めていましたが
結局、開催１ヶ月を切ってからは、とてもバタバタした毎日でした。
　
　　
私は、備品の準備、Tシャツや横断幕の発注、パンフレット制作、チケットの発送。。
　
隣ではけーちゃんが、動画や音声のチェックとシナリオ作りを黙々と進め、
　
コテツさんは協賛企業や招待客の対応、またはいろんなセミナーでの宣伝活動と
　
自然と三人三様の作業に分かれて、それぞれ取り組んでいました。

とは言え、今回は前回を大きく上回る規模。
３人だけでは無理があります。

　
そんな中、ボランティアで参加して下さったサポーターの方々には
本当にいろんな面で助けていただきました。
　
　

皆さん、忙しい毎日を送っているでしょうに
事前打ち合わせに来ていただいたり
当日も朝早くから終わりまで動いて下さいました。

交通費だってミーティング後の食事代だってみんな自腹です。

　
いつも生き生きとしていて、
フェスタの成功をだけを願って様々なアイデアを出してくれました。
当日も、担当を超えて声をかけあったり
協力しあう場面を何度も目にしました。
　
　
　
また、出演して頂く講師の方々や関係企業の方、
そして友人に応援の言葉をたくさんかけてもらい
何度も元気づけられました。

そんな思いがあったので
ホール内にいたりしたらラストは泣いてしまうんじゃないかと思い
受付係の方々にも場内に入ってもらい
一人で、外に流れるエンドロールの音楽を聞いていました。
　
　
映像が終わる前にどんどん人が出てきました。
　
　　
私達のありがとうの気持ち、、、伝わったでしょうか。
　
　
　
大切な時間を使って来てくれた人や
ステージで話してくれた講師の方々や
サポーターのみなさんや
カメラマンの方や
プロジェクターを設置してくれた業者さんや
お弁当を運んでくれた人や
映像やＨＰやパンフレットを作ってくれた人や
怒られても怒られても寝ずに勉強をしてしまう女の子や
学校に通うことを楽しみにしている子供たちや
やっと満室になったんです、って報告してくれた大家さんや
一番初めに募金箱に１万円も入れてくれたお客さんや
楽しかったですよ、と声をかけて下さった方々、、、

そんな皆さんに感謝したいと思います！

そしてそんな多くの人に感謝をする機会を与えてくれた
主催のコテツ＆けいすけ両氏にも
心からありがとうを言いたいと思います！

・・・やっぱ、最後はホールにいないでよかった。
きっと目が腫れすぎて
懇親会でとってもブサイクになっていたことでしょうから。
　
　

★事件です！

わが社の近くで発砲事件発生！？？

ヘリコプターがたくさん飛んでて、こ、怖いですっ

★パーティーと温水便座

ニュージーランドで開催される「ラグビー・ワールドカップ」と、
観光の紹介を兼ねたイベントが行われていて
フェスタの翌日、そのパーティーに行って参りました。

東京タワーの足元に設置されたイベント会場は
超巨大なラグビーボールの形。

中はこんな感じです。
　

　

伝統的な踊りを見たり
ＮＺのワインをいただいたり、、と何だかセレブな感じに聞こえるでしょ？
来場者も投資家とか、お金もちそうな人ばっかりで。

ところが本来、こう見えても人見知りですからね。
しかも外国人ばっかりですからね。

借りてきた猫のようでしたよ（たぶん）

そんな中、中国系の方とお話をしました。
日本にも親戚がいるらしく、先日浅草に遊びに行ったと
楽しそうに話してくれました。

デジカメに入ったままになっている
その時撮った写真を見せてもらったのですが、
雷門や浅草の街並みの他に何やら１枚変わった写真が。

･･そこには便器が写っていました

やっぱり温水便座は日本特有のめずらしいものなんですね。

海外の賃貸物件で
温水便座をつけたらすごい差別化になるのかしら。
　
　
逆に、海外では当たり前で、
日本にはない便利な設備があれば聞いてみたいな･･と思いましたが
私の英語力により未遂に終わりました

★フェスタのお礼

多くのいろいろな方に支えられて
無事フェスタを終えることができました！

みなさまありがとうございました!!

温かい言葉や感想をたくさんいただいて
本当に胸がいっぱいになります。
　
　
きちんと当日の日記などを書こうと思いますが

フェスタ終了後から昨日まで
毎日夜中に帰ってたので
今日はゆっくりお掃除とお洗濯でも

・・・・・とは行かず
友人とごはん食べたり遊びに行ってきます